خرید ملک در رومانی

خرید ملک در رومانی به‌عنوان یکی از روش‌های سرمایه‌گذاری، توجه بسیاری را جلب کرده است. این کشور با داشتن بازار املاک رو به رشد و قیمت‌های مناسب، فرصتی مناسب برای سرمایه‌گذاران خارجی فراهم می‌کند. در این مقاله، به بررسی هزینه‌ها، مراحل قانونی، شرایط و مدارک مورد نیاز برای خرید ملک، مزایا و معرفی شهرهای مهم رومانی برای زندگی خواهیم پرداخت.

مزایا و دلایل سرمایه‌گذاری در بازار ملک رومانی

سرمایه‌گذاری در بازار ملک رومانی به دلیل مزایای متعددی که دارد، به گزینه‌ای جذاب برای سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی تبدیل شده است. از دلایل خرید ملک در رومانی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. رشد اقتصادی و ثبات سیاسی: اقتصاد رومانی در سال‌های اخیر یکی از بالاترین نرخ‌های رشد در اتحادیه اروپا را تجربه کرده است​. پس از پیوستن به اتحادیه اروپا، درآمد سرانه (بر پایه قدرت خرید) از حدود ۴۴٪ میانگین اروپا در سال ۲۰۰۷ به ۷۲٪ در سال ۲۰۲۰ رسید که نشان‌دهنده سرعت بالای همگرایی اقتصادی این کشور با اروپا است​
2. فضای امن و حمایت دولت: دولت رومانی یک نظام دموکراسی باثبات با روابط مستحکم با اتحادیه اروپا و ناتو دارد که فضای سیاسی امنی را برای سرمایه‌گذاران خارجی فراهم می‌کند. این رشد اقتصادی پایدار و ثبات سیاسی، اطمینان‌بخشی خوبی برای سرمایه‌گذاری در بخش املاک محسوب می‌شود که در نگاه بلند مدت با سرمایه‌گذاری مکمل در یک بخش دیگر منجر به اقامت رومانی با خرید ملک خواهد شد.
3. هزینه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه: رومانی جزو کشورهای ارزان اروپا از نظر هزینه‌های زندگی و ملک به‌شمار می‌رود. به‌عنوان مثال، میانگین قیمت خرید واحد نوساز مسکونی در رومانی طی سال ۲۰۲3 حدود ۱۵۰۴ یورو به ازای هر متر مربع بوده است که پس از بوسنی و یونان، سومین کشور ارزان اروپا در بازار مسکن محسوب می‌شود. این رقم در کشورهای غربی اروپا به‌مراتب بالاتر است. برای نمونه، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن نوساز در اتریش حدود ۴۹۲۰ یورو گزارش شده است​. همچنین نسبت قیمت ملک به درآمد در رومانی مناسب‌تر از بسیاری از کشورهای اروپایی است؛ به طوری که خرید یک واحد ۷۰ متری معادل کمتر از ۶ برابر متوسط حقوق سالانه در رومانی است، در حالی که این شاخص در کشورهای اروپای مرکزی مانند چک به ۱۳ برابر می‌رسد​.
4. هزینه پایین زندگی: هزینه زندگی روزمره (از جمله مواد غذایی، خدمات و… نسبت به اروپای غربی) در کنار قیمت مناسب ملک به این معناست که نگهداری و بهره‌برداری از ملک در رومانی برای خریداران خارجی پرهزینه نخواهد بود.
5. فرصت‌های سرمایه‌گذاری و توسعه زیرساخت‌ها: رومانی به دلیل قرارگیری در مسیرهای ترانزیتی اروپا و نیز دریافت بودجه‌های اتحادیه اروپا، در حال اجرای پروژه‌های بزرگ زیرساختی (اتوبان‌ها، توسعه شبکه ریلی و بهبود خدمات شهری) است که در بلندمدت ارزش املاک را افزایش می‌دهد. این امر تقاضا برای املاک مسکونی و اداری را بالا برده و بازار اجاره و خرید ملک را پررونق کرده است.
6. نرخ بازگشت سرمایه و اجاره: این نرخ در بازار ملک رومانی قابل توجه است؛ متوسط بازده اجاره ناخالص در سال‌های اخیر حدود ۶٫۵٪ گزارش شده و در برخی شهرهای رو به توسعه ساحلی مانند کنستانسا حتی به ۸٪ می‌رسد​. این بازدهی نسبتاً بالا در کنار رشد پایدار قیمت ملک (حدود ۱۴٪ افزایش سالانه در ۲۰۲۴​) نشان‌دهنده جذابیت سرمایه‌گذاری ملکی در رومانی است.

هزینه‌های مرتبط با خرید خانه در رومانی

خریداران ملک در رومانی علاوه بر قیمت خرید ملک، با چند دسته هزینه روبرو هستند:

• هزینه‌های قبل از انتقال (کارمزدها و مالیات‌های معامله)
• هزینه‌های پس از خرید (نگهداری و مالیات سالانه)

مالیات‌ها و هزینه‌های انتقال
هنگام خرید ملک در رومانی، چند نوع هزینه قانونی وجود دارد که معمولا بر عهده خریدار است:

• مالیات نقل‌وانتقال  (Stamp Duty): مبلغی که بر اساس قیمت ملک محاسبه و به دولت پرداخت می‌شود. این مالیات در رومانی بین ۰٫۵٪ تا ۳٪ از ارزش ملک متغیر است و بسته به موقعیت جغرافیایی ملک تعیین می‌شود. مثلاً در شهرهای بزرگ ممکن است نرخ نزدیک ۱٪ و در مناطق روستایی کمتر باشد. دفتر اسناد رسمی نرخ دقیق مالیات را طبق جداول دولتی اعلام می‌کند.
• هزینه دفتر اسناد رسمی (نوتاری): بابت تنظیم و ثبت رسمی سند انتقال دریافت می‌شود و معمولا حدود ۰٫۵٪ تا ۲٪ از قیمت معامله است​. تعرفه نوتاری‌ها پلکانی بوده و برای ملک‌های گران‌تر درصد کمتری اعمال می‌شود. این هزینه جهت بررسی مدارک، تنظیم قرارداد و ثبت آن دریافت می‌گردد.
• هزینه ثبت در اداره ثبت املاک: مبلغی جزئی که برای ثبت تغییر مالکیت در دفاتر دولتی اخذ می‌شود و حدود ۰٫۱۵٪ تا ۰٫۵٪ قیمت ملک است.
• کارمزد حقوقی و ترجمه: در صورت استفاده از وکیل یا مترجم رسمی، هزینه‌هایی مجزا باید در نظر گرفته شود. حق‌الوکاله وکیل بسته به توافق می‌تواند ۱٪ تا ۲٪ قیمت ملک باشد​. یا به صورت مبلغ مقطوع تعیین شود. همچنین اگر مدارک یا قرارداد نیاز به ترجمه رسمی به انگلیسی یا فارسی داشته باشد، هزینه ترجمه رسمی نیز اضافه می‌شود.
• کارمزد مشاور املاک: اگر خریدار از خدمات آژانس املاک استفاده کرده باشد، طبق قرارداد باید کمیسیون آن را بپردازد. در رومانی، کمیسیون بنگاه معمولاً ۲٪ الی ۳٪ از قیمت است که گاه از هر طرف (خریدار و فروشنده) جداگانه دریافت می‌شود​. برخی آژانس‌ها کمیسیون را تنها از فروشنده مطالبه می‌کنند (مثلا ۳٪ از فروشنده و خریدار هیچ)، ولی در معاملات برخی شهرها رایج است که هر طرف ۲-۳٪ بدهد​.

به طور کلی مجموع هزینه‌های جانبی پرداختی توسط خریدار حدود ۱٫۵٪ تا ۳٪ مبلغ ملک برآورد می‌شود​. فروشنده نیز معمولا هزینه کمیسیون خود را می‌پردازد. برای نمونه، در یک ملک ۱۰۰ هزار یورویی، ممکن است حدود ۲ تا ۳ هزار یورو هزینه‌های انتقال و کارمزدها برای خریدار داشته باشد. توصیه می‌شود خریدار این هزینه‌ها را در بودجه کلی خود در نظر بگیرد تا در زمان تنظیم قرارداد دچار کمبود نشود.

هزینه‌های نگهداری و پس از خرید
پس از مالک شدن ملک در رومانی، مالک باید سالانه مالیات دارایی بپردازد که مقدار آن نسبتا ناچیز است:

• مالیات سالیانه املاک مسکونی توسط شهرداری محلی تعیین می‌شود و حدود ۰٫۱٪ تا ۰٫۲٪ ارزش تخمینی ملک است؛ برای مثال، برای ملکی به ارزش ۱۰۰ هزار یورو، مالیات سالانه تقریباً ۱۰۰ تا ۲۰۰ یورو خواهد بود. این مبلغ را می‌توان در دو قسط (نیمه اول و نیمه دوم سال) پرداخت کرد.
• علاوه بر مالیات، هزینه‌های جاری ملک مانند قبوض آب، برق، گاز، اینترنت و در صورت آپارتمان بودن، شارژ ساختمان (برای نظافت، آسانسور، نگهبانی و غیره) وجود دارد.
• هزینه قبوض در رومانی نسبت به غرب اروپا کمتر است؛ برای یک آپارتمان متوسط هزینه ماهانه تمامی قبوض ممکن است حدود ۱۰۰-۱۵۰ یورو باشد.اگر ملک خالی بماند و مالک در آن سکونت نکند، هزینه چندانی نخواهد داشت جز مالیات سالانه و حداقل قبوض؛ اما در صورت اجاره‌دادن ملک، مالک باید درآمد اجاره را در رومانی اظهار کند که مالیات بر درآمد اجاره حدود ۱۰٪ است (پس از کسر معافیت‌ها).

در مجموع، هزینه نگهداری ملک در رومانی پایین و مقرون‌به‌صرفه است و این یکی از مزایای سرمایه‌گذاری ملکی در این کشور محسوب می‌شود. با این حال، توصیه می‌شود جهت اطلاع دقیق از نرخ‌ها و قوانین محلی، با یک حسابدار یا وکیل مالیاتی در رومانی مشورت کنید تا از انجام به‌موقع تعهدات مالیاتی اطمینان حاصل شود.

قیمت ملک در مناطق مختلف رومانی

قیمت املاک در رومانی بسته به شهر و منطقه متفاوت است. به طور کلی شهر بخارست (پایتخت) و کلوژ-نپوکا (مرکز فناوری) بالاترین قیمت‌ها را دارند، در حالی که شهرهای کوچک‌تر و مناطق روستایی ارزان‌ترند. جدول زیر میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی را در پایان سال ۲۰۲۴ در برخی شهرهای کلیدی نشان می‌دهد:​

همان‌طور که مشاهده می‌شود، بخارست به عنوان پایتخت و بزرگترین شهر، با وجود برخی مناطق گران‌تر در شمال شهر متوسط قیمتی نزدیک به میانگین کشور دارد. کلوژ-نپوکا به دلیل رونق فناوری و اقتصادی بالاترین قیمت ملک را داراست. شهرهای گردشگری و ساحلی مانند کنستانسا و کوهستانی مانند براشوف نیز قیمت‌هایی بالاتر از میانگین دارند. در مقابل، شهرهای شمال شرق و جنوب که تقاضای کمتری دارند، ارزان‌تر هستند. به طور کلی، با مبلغی حدود ۵۰ تا ۸۰ هزار یورو می‌توان یک آپارتمان متوسط در بسیاری از شهرهای رومانی خریداری کرد، در حالی که همین مبلغ در غرب اروپا کافی نخواهد بود. دانستن این تفاوت‌ها به خریداران کمک می‌کند بر اساس بودجه و هدف خود (مثلا سکونت یا اجاره‌دهی) شهر مناسب را انتخاب کنند.

شرایط حقوقی و قانونی خرید ملک توسط خارجی‌ها

شرایط و قوانین مالکیت برای اتباع خارجی قانون رومانی به شهروندان خارجی (چه از کشورهای عضو اتحادیه اروپا و چه خارج از آن) اجازه خرید ملک (آپارتمان، خانه و ساختمان) را تقریباَ بدون محدودیت ویژه‌ای می‌دهد​. به عبارت دیگر، یک فرد خارجی می‌تواند مشابه شهروندان رومانیایی اقدام به خرید آپارتمان یا خانه در این کشور نماید. تنها تفاوت قانونی در مورد مالکیت زمین است. اتباع کشورهای عضو اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا از سال ۲۰۱۴ به بعد حق خرید زمین‌های کشاورزی، جنگلی و زراعی را در رومانی دارند و از این لحاظ با شهروندان رومانی برابرند​. از دیگر شرایط لازم برای خرید ملک در رومانی موارد زیر مهم هستند:

مجوزها و الزامات قانونی

برای خرید ملک در رومانی به طور کلی نیاز به اخذ مجوز خاصی از دولت نیست و فرآیند خرید برای خارجی‌ها تقریباَ همانند شهروندان محلی است​. تنها الزام عمومی این است که خریدار خارجی باید در سیستم مالیاتی رومانی ثبت‌نام کند و یک شماره شناسایی مالیاتی (NIF) دریافت نماید. این شماره برای انجام معاملات رسمی و پرداخت مالیات‌های مرتبط با نقل و انتقال ملک ضروری است. اتباع اتحادیه اروپا که در رومانی ساکن می‌شوند، با دریافت کارت اقامت رومانی یک کد ملی شخصی (CNP) دریافت می‌کنند و می‌توانند از آن برای امور مالیاتی استفاده کنند؛ اما اتباع غیراروپایی قبل از انجام معامله باید مستقیماَ از اداره مالیات (ANAF) یک NIF بگیرند.

ثبت مالکیت و مدارک لازم

انتقال مالکیت ملک در رومانی صرفاً با سند رسمی در دفتر اسناد رسمی (نوتاری) انجام می‌شود. حضور یک دفتر اسناد رسمی معتبر برای عقد قرارداد نهایی الزامی است و سند انتقال (معادل مبایعه‌نامه قطعی) باید به ثبت رسمی برسد​.

بررسی دقیق (Due Diligence)

استخدام یک وکیل املاک و مستغلات در هنگام خرید ملک در رومانی برای انجام بررسی دقیق توصیه می‌شود. این فرآیند شامل تأیید وضعیت حقوقی ملک، اطمینان از سند مالکیت شفاف و شناسایی هرگونه پیچیدگی حقوقی احتمالی است.

هزینه‌های معامله

برای هزینه‌های اضافی مانند هزینه‌های دفتر اسناد رسمی (از 0.44٪ تا 2.20٪ ارزش معامله)، هزینه‌های قانونی (تقریباً 1٪) و کمیسیون‌های مشاور املاک (معمولاً بین 4٪ تا 6٪، که معمولاً توسط فروشنده پرداخت می‌شود) آماده باشید.

سایر مدارک

دریافت سند مالکیت (تاپو یا گواهی ثبت ملک)، گواهی پایان کار یا پروانه ساخت (در صورت ملک نوساز یا نوسازی‌شده) و مدارکی دال بر تسویه قبوض خدماتی ارائه می‌شود​. همچنین یک گواهی از اداره ثبت اراضی (کاداستر) جهت تأیید وضعیت ثبتی ملک و نبود بدهی معوق بر آن اخذ می‌گردد.

در کل هیچ ممنوعیت کلی برای خرید ملک توسط خارجی‌ها وجود ندارد؛ اما در برخی مناطق مرزی یا اراضی خاص ممکن است محدودیت‌های امنیتی یا کاربری اعمال شود که لازم است پیش از خرید بررسی شوند.

مدارک لازم برای خرید ملک در رومانی

خرید ملک در رومانی به عنوان یک خارجی، شامل یک سری مراحل قانونی و اداری است که هر کدام نیازمند مدارک خاصی برای اطمینان از یک معامله روان و قانونی هستند. در زیر، مدارک و ملاحظات ضروری برای خریداران خارجی ارائه شده است:

1. اثبات هویت: گذرنامه یا کارت شناسایی ملی: یک مدرک شناسایی معتبر برای همه طرف‌های درگیر در معامله ضروری است.
2. شماره شناسایی مالیاتی رومانی (Fiscal Identification Number):  برای شهروندان غیر اتحادیه اروپا، دریافت شماره شناسایی مالیاتی ضروری است. این امر شامل ثبت‌نام در سازمان مالیاتی رومانی (ANAF) برای اطمینان از رعایت مقررات مالیاتی محلی است.
3. اثبات درآمد: مدارکی مانند فیش‌های حقوقی، اظهارنامه‌های مالیاتی یا صورت‌حساب‌های بانکی ممکن است برای نشان دادن ثبات مالی، به خصوص اگر به دنبال تامین مالی از بانک‌های رومانیایی هستید، مورد نیاز باشد.
4. سند مالکیت ملک (Contract de Vânzare-Cumpărare): این سند قانونی به عنوان اثبات مالکیت عمل می‌کند و شرایط توافق شده بین خریدار و فروشنده را مشخص می‌کند. بررسی وضعیت مالکیت ملک و اطمینان از عدم وجود مسائل حقوقی یا محدودیت‌های موجود بسیار مهم است.
5. خلاصه ثبت زمین (Extras de Carte Funciară): این سند که توسط اداره ثبت زمین رومانی صادر می‌شود، اطلاعات دقیقی در مورد وضعیت حقوقی ملک، از جمله تاریخچه مالکیت و هرگونه رهن یا بدهی ثبت شده، ارائه می‌دهد.
6. گواهی عملکرد انرژی (Certificat de Performanță Energetică): این گواهی، بهره‌وری انرژی ملک را ارزیابی می‌کند و برای همه معاملات املاک و مستغلات در رومانی اجباری است.
7. پروانه ساخت و نقشه‌های معماری: اگر ملک تحت ساخت و ساز یا نوسازی‌های قابل توجهی قرار گرفته است، داشتن پروانه ساخت و نقشه‌های معماری تایید شده برای تأیید انطباق همه کارها با مقررات محلی ضروری است.
8. گواهی تسویه مالیاتی (Certificat de Atestare Fiscală): این گواهی که توسط مقامات مالیاتی محلی صادر می‌شود، تأیید می‌کند که ملک هیچ مالیات یا بدهی معوقه‌ای ندارد.
9. قبوض آب و برق و اثبات پرداخت: قبوض آب و برق اخیر و اثبات پرداخت آنها اطمینان می‌دهد که بدهی‌های معوقه‌ای مرتبط با خدمات رفاهی ملک وجود ندارد.
10. اسناد محضری: در رومانی، معاملات املاک و مستغلات باید توسط یک دفتر اسناد رسمی تأیید شود. دفتر اسناد رسمی تمام اسناد لازم را تهیه و تأیید می‌کند و از قانونی بودن معامله اطمینان حاصل می‌کند.

مراحل خرید خانه در رومانی

خرید ملک در رومانی فرایندی گام‌به‌گام دارد که نیازمند آگاهی از قوانین و مقررات محلی است. به‌طور خلاصه این مراحل عبارتند از:

مرحله 1: تحقیق و انتخاب ملک مناسب

نخستین گام، بررسی بازار و شناسایی ملک موردنظر است. توصیه می‌شود پیش از تصمیم‌گیری، شهرها و محله‌های مختلف را ارزیابی کنید و عوامل مهمی همچون موقعیت مکانی، دسترسی به خدمات، زیرساخت‌های حمل‌ونقل، امکانات محلی (مانند فروشگاه، مدرسه، بیمارستان) و پتانسیل رشد منطقه را در نظر بگیرید. استفاده از وب‌سایت‌های معتبر ملکی رومانی (که بسیاری از آن‌ها به زبان انگلیسی هم در دسترس‌اند) می‌تواند تصویر روشنی از قیمت‌های پیشنهادی در مناطق مختلف به شما بدهد. همچنین می‌توانید از یک مشاور املاک معتبر کمک بگیرید.

اکثر آژانس‌های املاک در رومانی کمیسیونی حدود ۲٪ تا ۳٪ از قیمت معامله طلب می‌کنند​. بنابراین از ابتدا درباره میزان کمیسیون و خدماتی که ارائه می‌دهند شفاف‌سازی کنید. در انتخاب ملک، حتماً بازدید حضوری انجام دهید یا از تصاویر و نقشه‌های دقیق استفاده کنید و وضعیت فیزیکی بنا، سن ساختمان و نیاز احتمالی به بازسازی را ارزیابی نمایید. در این مرحله، تعیین محدوده بودجه و پایبندی به آن برای جلوگیری از هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده اهمیت دارد​.

مرحله 2: بررسی‌های حقوقی و ارزیابی ملک

پس از انتخاب ملک، انجام دقت لازم (Due Diligence) گام اساسی پیش از هرگونه پرداخت یا قرارداد رسمی است. توصیه می‌شود یک وکیل محلی مجرب در امور ملکی استخدام کنید تا تمامی جنبه‌های حقوقی را بررسی کند. وکیل در فرایند خرید ملک در رومانی مواردی چون صحت سند مالکیت، ثبت رسمی ملک در اداره ثبت، وجود یا نبود وجود بدهی یا وثیقه بر ملک، مجوزهای ساخت و پایان کار و سایر مدارک را بازبینی می‌کند​.

همچنین اگر ملک موردنظر آپارتمان در مجتمع مسکونی است، وضعیت پرداخت شارژها و بدهی‌های احتمالی مالک قبلی به هیئت مدیره ساختمان باید بررسی شود. علاوه بر وکیل، در صورت لزوم می‌توانید از یک کارشناس فنی یا مهندس عمران برای ارزیابی ساختار بنا و تأسیسات استفاده کنید تا از نبود مشکلات پنهان (مثل ضعف سازه یا مشکلات تأسیساتی) اطمینان حاصل نمایید​. همزمان، خریدار خارجی باید نسبت به اخذ شماره مالیاتی (NIF) اقدام کند (اگر قبلاً نگرفته است) تا آمادگی انجام معامله رسمی را داشته باشد​. پس از تکمیل بررسی‌ها و اطمینان از وضعیت ملک، می‌توانید به مرحله بعد بروید.

مرحله 3: قرارداد خرید (پیش‌قرارداد) و شرایط پرداخت

در رومانی معمول است که پیش از انتقال قطعی، یک پیش‌قرارداد فروش (Antecontract) بین خریدار و فروشنده منعقد شود​.

این قرارداد اولیه (مشابه مبایعه‌نامه) شرایط اساسی معامله را مشخص می‌کند، از جمله قیمت توافق‌شده، مشخصات ملک، برنامه زمانی پرداخت و هرگونه شروط خاص (مثلاً انجام تعمیرات توسط فروشنده یا تحویل ملک در تاریخ معین)​

در زمان امضای این پیش‌قرارداد، معمولاً بخشی از مبلغ (رایج است حدود ۱۰٪ قیمت) به عنوان بیعانه یا ودیعه توسط خریدار پرداخت می‌شود تا ملک تا زمان انتقال قطعی برای او رزرو شود. این مبلغ بیعانه طبق توافق می‌تواند غیرقابل‌برگشت باشد (اگر خریدار منصرف شود از بین می‌رود) یا در صورت انصراف فروشنده دو برابر به خریدار بازگردد که این موارد باید در پیش‌قرارداد تصریح شود. تنظیم پیش‌قرارداد می‌تواند در حضور دفتر اسناد رسمی یا صرفاً بین طرفین انجام شود؛ اما جهت اطمینان حقوقی بیشتر، اغلب آن را نیز نزد نوتاری رسمی می‌برند. پرداخت‌ها در رومانی معمولاً از طریق انتقال بانکی انجام می‌شود؛ خریدار می‌تواند مبلغ بیعانه و سپس باقی‌مانده را به حساب بانکی فروشنده واریز کند. در صورت نیاز، می‌توان مبالغ را در حساب امانی (Escrow) نزد نوتاری یا وکیل نگه داشت تا همزمان با ثبت انتقال، پول آزاد شود. مدت زمان بین پیش‌قرارداد و قرارداد نهایی بسته به توافق طرفین متفاوت است (معمولاً ۳۰ تا ۶۰ روز) که طی آن خریدار فرصت دارد منابع مالی را تأمین و فروشنده اسناد لازم را تکمیل کند.

مرحله 4: انتقال مالکیت و ثبت نهایی

این مرحله، امضای قرارداد قطعی انتقال ملک در دفتر اسناد رسمی و ثبت آن است. پس از آماده‌شدن همه مدارک و پرداخت مبلغ باقی‌مانده به فروشنده، طرفین (یا وکلای آن‌ها) در تاریخ توافق‌شده در دفترخانه حاضر می‌شوند. نوتاری متن رسمی قرارداد انتقال (Contract de Vânzare-Cumpărare) را که شامل جزئیات ملک، قیمت نهایی و تأیید دریافت وجه است قرائت کرده و به تایید خریدار و فروشنده می‌رساند.​

مرحله 5: صدور سند و پرداخت مالیات

سپس طرفین اسناد را امضا می‌کنند و مهر و تایید نهایی نوتاری اخذ می‌شود. پس از این مرحله، دفتر اسناد رسمی به نمایندگی از طرفین سند انتقال را در اداره ثبت املاک (کاداستر) ثبت می‌نماید تا مالکیت به نام خریدار ثبت شود. صدور سند مالکیت جدید معمولاً چند روز تا چند هفته زمان می‌برد که پس از آماده شدن، به خریدار تحویل می‌گردد. همزمان با انتقال مالکیت، مالیات‌ها و هزینه‌های نقل‌وانتقال نیز پرداخت می‌شود. خریدار باید اطمینان حاصل کند که کلیه رسیدهای پرداخت (بیعانه و مبالغ دیگر) و نسخه‌های رسمی قرارداد را دریافت کرده است. پس از ثبت نهایی، خریدار مالک قانونی ملک شناخته می‌شود و می‌تواند برای دریافت کلید و تحویل فیزیکی ملک اقدام کند. توصیه می‌شود در لحظه تحویل، صورتجلسه‌ای از وضعیت ملک (شامل کنتورهای آب، برق، گاز و لیست لوازم یا اثاثیه توافق‌شده) تنظیم شود. به این ترتیب، فرآیند خرید تکمیل شده و خریدار می‌تواند نسبت به سکونت، اجاره دادن یا هرگونه بهره‌برداری دیگر از ملک اقدام نماید.

امکان دریافت اقامت و مهاجرت به رومانی از طریق ملک

بسیاری از کشور‌های اروپایی برنامه‌های موسوم به “اقامت از طریق سرمایه‌گذاری” (Golden Visa) دارند که در آن‌ها با خرید ملک به ارزش معینی، به سرمایه‌گذار ویزای اقامت بلندمدت اعطا می‌شود. رومانی به طور مستقیم چنین برنامه‌ای برای مهاجرت به رومانی از طریق ملک ندارد​. به بیان دیگر، صرف خرید ملک در رومانی (با هر مبلغی) به خودی خود منجر به دریافت خودکار اقامت یا تابعیت رومانی نخواهد شد​. دولت رومانی تاکنون طرحی مشابه ویزای طلایی اسپانیا یا پرتغال ارائه نکرده است و اخذ اقامت نیازمند پیروی از روال‌های عمومی مهاجرتی است.

هر چند برنامه مستقلی برای ملک وجود ندارد، اما رومانی دارای برنامه اقامت از طریق سرمایه‌گذاری تجاری است. طبق قوانین فعلی، اگر یک تبعه خارجی حداقل ۵۰٬۰۰۰ یورو در یک شرکت رومانیایی (معمولاً به صورت ثبت شرکت با مسئولیت محدود) سرمایه‌گذاری کند و کسب‌وکاری ایجاد نماید، می‌تواند مجوز اقامت موقت یک‌ساله دریافت کند که قابل تمدید است.​ بعد از ۵ سال اقامت موقت مستمر، امکان درخواست اقامت دائم فراهم می‌شود​ و پس از حدود ۸ سال اقامت (یا ۵ سال در صورت ازدواج با شهروند رومانی)، می‌توان برای تابعیت رومانی اقدام کرد​. در تمامی این مدت، مالکیت ملک در رومانی به عنوان یک امتیاز جانبی می‌تواند نشان‌دهنده ثبات مالی و ارتباط فرد با کشور باشد که به تقویت پرونده اقامتی کمک می‌کند​.

بهترین شهرهای رومانی برای خرید ملک

خرید ملک در رومانی می‌تواند به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری هوشمندانه در نظر گرفته شود، به‌ویژه اگر شهر مناسبی را انتخاب کنید. در ادامه، به بررسی بهترین شهرهای رومانی برای خرید ملک می‌پردازیم:

1. بخارست (Bucharest): بخارست، پایتخت و بزرگ‌ترین شهر رومانی، مرکز اقتصادی و فرهنگی کشور است. این شهر با رشد پایدار در بازار املاک و مستغلات، فرصت‌های سرمایه‌گذاری متعددی ارائه می‌دهد. قیمت هر متر مربع آپارتمان در مرکز شهر حدود ۱٬۳۳۵ یورو است.
2. کلوژ-نپوکا (Cluj-Napoca): کلوژ-نپوکا، به‌عنوان “سیلیکون ولی رومانی” شناخته می‌شود و مرکز فناوری اطلاعات و آموزش عالی است. حضور دانشگاه‌های معتبر و نیروی کار متخصص، این شهر را به مکانی ایده‌آل برای سرمایه‌گذاری در املاک تبدیل کرده است. قیمت هر متر مربع آپارتمان در این شهر حدود ۱٬۵۵۵ یورو می‌باشد.
3. تیمیشوارا (Timișoara): تیمیشوارا با موقعیت استراتژیک نزدیک به مرزهای غربی رومانی، به‌عنوان قطب خودروسازی و صنعتی شناخته می‌شود. زیرساخت‌های مناسب و حضور شرکت‌های بین‌المللی، این شهر را برای سرمایه‌گذاری در املاک جذاب کرده است. قیمت هر متر مربع آپارتمان در تیمیشوارا حدود ۱٬۲۰۷ یورو است.
4. براشوو (Brașov): براشوو، شهری توریستی با معماری تاریخی و مناظر طبیعی زیبا است. این شهر به‌دلیل جاذبه‌های گردشگری و نزدیکی به پایتخت، برای سرمایه‌گذاری در املاک، به‌ویژه در بخش گردشگری، مناسب است. قیمت هر متر مربع آپارتمان در براشوو حدود ۱٬۱۰۲ یورو است.
5. کونستانسا (Constanța): کونستانسا، بزرگ‌ترین بندر دریایی رومانی در ساحل دریای سیاه است. این شهر با پتانسیل بالای تجارت دریایی و گردشگری ساحلی، فرصت‌های سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی و تجاری را فراهم می‌کند.​
6. شهر یاش (Iași): یاش، یکی از شهرهای دانشگاهی بزرگ رومانی، با تمرکز بر آموزش، پژوهش و فناوری اطلاعات است. سرمایه‌گذاری در املاک در این شهر، به‌ویژه در نزدیکی دانشگاه‌ها و مراکز تحقیقاتی، می‌تواند بازدهی مطلوبی داشته باشد.

نکات و توصیه‌های مهم برای خرید ملک در رومانی

برای خرید ملکی مطمئن در رومانی، نکات و توصیه‌های زیر را در نظر داشته باشید:

• مشاوره با متخصصان محلی: همانطور که تأکید شد، حتما از وکلای محلی و مشاوران املاک مجرب کمک بگیرید. قوانین و رویه‌های محلی ممکن است پیچیدگی‌های خاص خود را داشته باشند؛ یک وکیل رومانیایی مسلط به زبان انگلیسی (یا فارسی) می‌تواند شما را در تمامی مراحل راهنمایی کرده و از منافع شما دفاع کند. همچنین مشاوران رسمی املاک به قیمت‌های واقعی بازار آگاهند و در مذاکره با فروشنده، شما را یاری می‌کنند. هزینه استفاده از این متخصصان در مقابل اطمینان خاطری که ایجاد می‌کنند کاملاً ارزش دارد​.
• توجه به موقعیت مکانی و امکانات منطقه: در انتخاب خانه برای اقامت رومانی با خرید ملک، فقط به قیمت توجه نکنید؛ مکان ملک بسیار حائز اهمیت است. برخی مناطق ارزان ممکن است به دلیل دوری از شهر یا کمبود امکانات رفاهی ارزش پایینی داشته باشند و در آینده نیز رشد نکنند. در مقابل، خرید ملکی کوچکتر در یک منطقه رو به رشد (مثلاً حومه در حال توسعه بخارست یا شهر دانشگاهی کلوژ) شاید تصمیم هوشمندانه‌تری باشد. دسترسی به حمل‌ونقل عمومی، نزدیکی به فروشگاه‌ها، مدارس، دانشگاه‌ها و جاذبه‌های شهری از عواملی است که هم بر کیفیت زندگی شما تأثیر می‌گذارد و هم بر ارزش ملک در بلندمدت. اگر قصد اجاره دادن ملک را دارید، حتماً بررسی کنید که منطقه موردنظر برای مستاجران در هنگام اجاره خانه در رومانی (مثلاً دانشجویان، گردشگران یا خانواده‌ها) مناسب باشد.

• بررسی وضعیت بازار و پیش‌بینی‌های آینده: بازار املاک می‌تواند دوره‌های رونق و رکود داشته باشد. بهتر است پیش از خرید، روند تاریخی قیمت‌ها را در منطقه بررسی کنید و گزارش‌های تحلیلی را مطالعه نمایید. خوشبختانه داده‌ها نشان می‌دهند بازار ملک رومانی در سال‌های اخیر رونق داشته و حتی در ۲۰۲۴ رشد دو رقمی در قیمت مسکن ثبت شده است.​با این حال، همواره احتمال تغییر شرایط اقتصادی (مثلاً افزایش نرخ بهره وام‌ها، سیاست‌های دولت یا تحولات جمعیتی) وجود دارد که می‌تواند بر قیمت ملک تأثیر بگذارد. اگر هدف شما سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت است، این ریسک‌ها را بسنجید. برای سرمایه‌گذاری بلندمدت، افق ۵ تا ۱۰ ساله در نظر بگیرید تا نوسانات مقطعی اهمیتی نداشته باشد. به علاوه، توجه کنید که عرضه مسکن جدید در برخی شهرها (مثل پروژه‌های مجتمع‌های آپارتمانی در اطراف بخارست) ممکن است رشد قیمت را متعادل‌تر کند.
• نکات فرهنگی و زندگی در رومانی: اگر قصد زندگی در ملک خریداری‌شده را دارید، آشنایی با فرهنگ و جامعه رومانی به بهبود تجربه شما کمک می‌کند. مردم رومانی عموماً مهمان‌نواز و خون‌گرم هستند. زبان رومانیایی از خانواده زبان‌های لاتین است و یادگیری پایه‌ای آن برای ارتباط روزمره مفید خواهد بود، هرچند در شهرهای بزرگ بسیاری از جوانان به انگلیسی تسلط دارند. در تعاملات تجاری و اداری، صراحت و صداقت در فرهنگ رومانیایی ارزشمند است و ایجاد رابطه مبتنی بر اعتماد می‌تواند امور را تسهیل کند​.
• صبوری در روند خرید ملک: همچنین صبوری در روند اداری مهم است؛ ممکن است انجام کارهای اداری (مثلاً ثبت شرکت یا دریافت اقامت) کمی زمان‌بر باشد، اما با پیگیری منظم حل می‌شود​.

سخن پایانی

خرید ملک در رومانی می‌تواند یک سرمایه‌گذاری موفق و همچنین دریچه‌ای برای تجربه زندگی در قلب اروپای شرقی باشد. برای موفقیت در این مسیر تحقیق کنید، با افراد خبره مشورت نمایید، گام‌ها را با دقت و حوصله بردارید و دید بلندمدت داشته باشید. رومانی با اقتصاد در حال رشد، هزینه‌های مناسب و مردمانی دوست‌داشتنی، از خریداران خارجی استقبال می‌کند. با رعایت موارد ذکرشده، شما می‌توانید با اطمینان خاطر ملک دلخواه خود را در رومانی خریداری کرده و از مزایای آن بهره‌مند شوید. امیدواریم این راهنمای جامع توانسته باشد تصویری روشن از مراحل و ملزومات این فرایند در اختیار شما قرار دهد و گامی موثر در جهت تحقق برنامه‌های مهاجرتی و سرمایه‌گذاری شما باشد. در پایان نیز در صورت نیاز به راهنمایی بیشتر و دریافت مشاوره تخصصی می‌توانید با کارشناسان ما در موسسه مهاجرتی هما در تماس باشید.

سوالات متداول

1. هزینه‌های خرید ملک در رومانی چقدر است؟

علاوه بر قیمت ملک، هزینه‌هایی مانند حق کمیسیون (۲ تا ۴٪)، مالیات محلی (۲ تا ۴٪)، هزینه دفتر اسناد رسمی (۰.۵ تا ۱٪)، هزینه مترجم (حدود ۸۰ یورو) و هزینه ثبت محلی (۰.۵ تا ۲٪) نیز وجود دارد.

2. مراحل قانونی خرید ملک در رومانی چیست؟

مراحل شامل انتخاب ملک، بررسی محدودیت‌های قانونی، تأیید ثبت زمین، عقد قرارداد با حضور وکیل و ثبت رسمی معامله است.

3. مدارک لازم برای خرید ملک در رومانی کدام‌اند؟

مدارک شناسایی معتبر، سند مالکیت ملک، و اسناد مربوط به پرداخت مالیات‌های ملک.

4. مزایای خرید ملک در رومانی چیست؟

مزایا شامل هزینه‌های زندگی مقرون‌به‌صرفه، فرصت‌های سرمایه‌گذاری در بازار رو به رشد املاک و دسترسی به بازار اتحادیه اروپا است.

5. بهترین شهرهای رومانی برای زندگی کدام‌اند؟

بخارست (پایتخت و مرکز اقتصادی)، کلوژ-نپوکا (قطب فناوری)، تیمیشوارا (مرکز صنعتی)، یاش (مرکز فرهنگی و دانشگاهی) و براشوو (شهر توریستی و تاریخی) از جمله شهرهای مناسب برای زندگی هستند.